廣州今年二手房占比首超五成 明年將成樓市主導
二手市場2013年成交額漲20% 均價漲16.7% 業內預測明年一季度二手樓價或有4%~7%回落
曾先生打算在今年賣掉天河北的一套房子，但是兩次政策的出臺令他的心態起伏變化，最後還是沒有下定決心："計劃趕不上變化，誰料到2013年是政策調控年。"整個2013年，大部分業主的心態跟曾先生一樣從強到弱、從弱到強，最近又再度轉弱，有別於2012年的平穩。不過與2012年相比，今年廣州二手市場成交額仍然出現20%以上的漲幅。
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房地產專傢預測，2014年二手市場在樓市中的主導地位將加重，第一季度廣州二手樓價可能出現4%~7%的回落，樓市政策有可能出現適當的放松。
今年二手樓市兩起兩落
曾先生怎麼也沒料到今年居然出瞭兩次房地產政策。去年底市場行情很好，他打定主意今年要把房子賣瞭換新房，年後還在不慌不忙跟客戶砍價，3月時突然出的房地產新政令他的心態一下子出現變化。3月1日，國務院出臺"新國五條"的簡要說明"通知"，在這份"通知"裡有一條內容相當顯眼："對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。"
當本來一心想磨低點價再下手的買傢突然宣告"不買瞭"，曾先生再也不敢像之前"吊高來賣"，甚至想有合適的買傢就按心理價賣瞭，於是和太太說好在年底前賣掉這套房子。然而，新政卻又突然降臨。
11月18日，穗版調控政策的升級版(簡稱"穗六條")出臺，非廣州籍的客戶要獲得購房資格，必須提供"自購房之日前5年內在廣州市連續繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明"，這和此前"自購房之日起算前2年內在廣州市連續繳納1年以上社保證明或個人所得稅證明"有很大的差別。曾先生的心情再度跌到谷底："我到底要不要按計劃賣掉房子算瞭？"
特點一：二手市場量價齊升
"2013年是最近十年內房產調控政策最為嚴厲的一年。"滿堂紅市場研究部高級經理周峰回顧稱。
與此同時，銀行信貸在2013年下半年持續收緊，廣州二手住宅買賣市場開始縮減，8月~11月的登記宗數皆比2012年同期少，2013年上半年月均登記宗數為8535宗/月，7至11月的月均登記宗數縮減至6213宗/月。
這種"先抑制、後瘋狂"的特點導致二手市場出現價量齊升的現象。據中原地產市場部主任黃燕飛提供的數據，今年1月~11月，廣州二手市場成交量比2012年全年上漲21%，20375元/平方米的均價比去年全年上漲16.7%。據黃燕飛的數據，"穗六條"出臺後，部分區域的成交價格微跌1%~2%。
特點二：番禺花都成交跌六成多
根據滿堂紅最新數據，2013年1月~11月，廣州市二手住宅買賣登記宗數為82276宗，比2012年同期增加56.5%。廣州市二手住宅總體成交均價為18137元/平方米，同比上漲19.5%。
在黃燕飛看來，2013年廣州市場的熱門板塊還是集中在市中心，包括天河北、江南大道南、海珠西板塊、番禺華南板塊、赤崗、珠江新城、機場板塊等。
據瞭解，番禺區的二手住宅登記宗數，從高峰期的3451宗/月，最多減少到1123宗/月。周峰發現，番禺洛溪板塊比今年高峰期縮減六成以上，主要原因是外地客戶不能獲得入市資格，且板塊價格較高。而花都區的二手住宅登記宗數從高峰期的1088宗/月，最多減少到373宗/月，減幅超過六成半。
特點三：市中心學位房行情穩定
而受政策影響相對沒那麼明顯的區域是越秀區。
"該區因樓價處於全市各區首位，購房客戶以廣州本地客戶為主導，2013年前11個月廣州本地客戶在越秀區買房的宗數占該區總宗數的40.6%，僅次於荔灣和海珠兩區。"周峰解釋，由於本地客戶隻要資金充裕，入市時間可由自己掌握，"近段時間更是在學位房成交逆市表現出色，下半年仍舊有月均710宗的登記。"
據悉目前成交最旺的板塊為越秀的東風東、農林板塊等。另外，從數據上看，南沙的成交量增幅最大，達到154.6%，但周峰認為，南沙板塊確實多瞭投資客入市，不過都是長線投資為主，因為當地的一手市場還是占主導，二手短期內不是那麼容易找到合適的下一手買傢。
明年二手市場預測
台南房屋借款 明年年初二手樓價或跌4%~7%
成交熱點集中在80~100平方米的小三房物業
金沙洲、黃埔、蘿崗等區域比中心區域有競爭力
市場人士認為，未來二手市場將成為市區中心樓市主導。一是此前開發的一手樓將開始在二手市場上流通，而一手樓的開發逐漸減少。這種趨勢從數據上可以得到印證。
二手房成交比例從46%增至58%
2012年1月~12月，廣州10區二手住宅登記宗數為52586宗，一手住宅網簽宗數為61203宗。二手占46%，一手占54%。2013年1月~11月，廣州10區二手住宅登記宗數為82276宗，一手住宅網簽宗數為59514宗。二手占58%，一手占42%。這種比例在2014年可能繼續出現變化-兩者的比例差距繼續拉開。
周峰預計，明年3月有可能對今年11月的"穗六條"作出放松性微調，估計不一定硬性規定必須3年期的社保或個稅證明才能入市。而信貸政策應該也沒有今年下半年那麼緊張，購房者在春節後的一兩個月可以比較容易借到錢買房。
市場主力客戶仍是外地準買傢
"整個2013年下半年，廣州二手樓市都受制於信貸政策收緊及限購政策的嚴厲執行，一大批資金充裕但無購房資格的急汽車貸款準客戶，或有購房意願但無法順利申請到貸款的準客戶，都被擋在樓市'門外'。"周峰預計，2014年第一季度廣州二手住宅市場仍將處於調整態勢，成交方面難有好的表現，個別郊區板塊的小業主會在2月率先調整放盤價，二手樓價也會從前期高位向下回落，幅度大概在4%~7%。
他預測，整個市場的主力客戶群仍是外地準買傢，但廣州本地買傢的比例會有所增加，市場成交的熱點集中在80~100平方米的小三房物業，其比例有望達到25%的水平："至於第二季度之後的市場會怎樣走，關鍵看3月後中央或地方政府有沒有新的調控措施出臺。"此外，住宅租賃市場也會因限購政策的加深而產生更多需求，但具體的表現會發生在2014年2月之後。
而黃燕飛認為市場仍然存在機會，尤其是金沙洲、黃埔、蘿崗等外圍市場："廣州市交通規劃已逐漸完善，外圍區域的樓價比中心區域有競爭力，而且這些區域本身集中大量一手樓，未來轉為二手樓的機會多。"
年關將至，談談您對北京房地產調控政策的看法吧~！
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-20/08512546058.shtml
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