租期未滿抵押房要變賣 租戶享有優先購買權
本報訊(記者馮勁松通訊員熊瑋雷遠勇)租下一間抵押房居住，沒想到房主還不瞭債，債主不顧租期未滿，要提前收房變賣。租戶李海欲買此房被拒，向洪山區司法局法律援助中心投訴，準備起訴債主朱斌侵權。
2012年6月，在漢打工的李海租瞭趙福建在洪山區和平街的一間房，租期2年，到2014年6月期滿。當時趙福建直言，因向好友朱斌借瞭3萬元，已將這間房作抵押，如到期還不瞭錢，朱斌有權賣房拿回欠房貸台南仁德房貸車貸信貸屏東鹽埔車貸信貸款。
今年初，還款期已過，朱斌得知趙福建無力還錢，便提出變賣房屋抵債，同時通知租戶李海搬離。
租期還未到就要搬離，李海認為吃瞭虧，朱斌說給補償，李海仍不滿意。作為債主，朱斌無意退讓。無奈之下，李海願出買主同樣的價錢買這間房，可朱斌堅稱已與買主商定，執意要李海搬走，雙方爭執不下。
房屋抵押後能再出租嗎？如租期未滿就要變賣抵押房，逼承租人搬傢，承租人如何維權？李海向法援中心咨詢。
律師：如果李海未能與朱斌達成購買協議，租期未滿面臨退騰，李海可向簽租賃協議的趙福建提出索償。
根據《民法通則》規定，當債務人不能償還到期債務時，債權人有權出賣抵押物，從變賣款澎湖縣個人信貸利率最低中受償。朱斌要求變賣房屋行使抵押權，為合法行為。同時，李海與趙福建簽訂租賃合同，兩人的租賃關系也合法有效。
抵押房出租，一般有兩種情況：抵押在先，租賃在後。根據物權優於債權原則，當抵押權人變賣抵押物時，租賃關系相應解除；租賃在先，抵押在後。法律條文普遍支持"買賣不破租賃"，即租賃關系成立後，即使租賃物轉讓，其租賃關系對受讓人仍然有效，在租賃關系屆滿前，受讓人不能解除租賃關系。
根據《民法通則》，以上兩種情況，在同等條件下承租人都享有優先購買權，也就是說本案中李海對趙福建的房屋有優先購買權。
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-05-05/07364113282.shtml
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